Hệ số sử dụng đất là gì? Sự thật mà chủ đầu tư chưa bao giờ tiết lộ

Nếu như mật độ xây dựng thấp là điều mà các nhà đầu tư luôn chú trọng để PR cho dự án như một cách để khoe mẽ về không gian rộng rãi, tiện nghi thì hệ số sử dụng đất lại là điều “bí mật” mà chẳng nhà đầu tư nào muốn tiết lộ. Vô hình chung khiến đa số mọi người quên mất đi một chỉ số vô cùng quan trọng và có ảnh hưởng lâu dài đến quyền lợi của chủ căn hộ đó chính là hệ số sử dụng đất. Vậy hãy cùng Xây dựng AH tìm hiểu hệ số sử dụng đất là gì nhé!

Hệ số sử dụng đất là gì? Có thể bạn đã biết chăng?

Trong ngành xây dựng, hệ số sử dụng đất hay còn gọi là FAR (viết tắt của Floor Area Ratio), được định nghĩa là tỷ lệ giữa tổng diện tích toàn sàn của công trình với diện tích toàn bộ lô đất. Lưu ý đơn vị tính là m2 và diện tích toàn sàn ở đây sẽ không bao gồm diện tích các tầng kỹ thuật như tầng hầm, tầng mái che, hố thang máy…

Hệ số sử dụng đất – FAR ( Floor Area Ratio) ra đời dựa trên vấn đề liên quan tới quy hoạch đô thị ở các nước phát triển

Công thức tính hệ số sử dụng đất?

HSSDĐ (FAR) = Tổng diện tích toàn sàn/ diện tích lô đất.

Lưu ý:

– Trong đó, diện tích sàn toàn công trình không bao gồm diện tích cầu thang, các lỗ trống (ô thang máy, hộp kỹ thuật), tầng hầm.

– Diện tích lô đất : tổng diện tích cả lô đất (m2)

Sau khi đã tìm hiểu hệ số sử dụng đất là gì. Mời bạn cùng xem cách tính hệ số sử dụng đất

Để có cái nhìn tổng quan và giúp bạn hình dung được cách tính hệ số sử dụng đất, Xây dựng AH mời bạn đọc qua các ví dụ sau đây:

Ví dụ 1: Với lô đất 2 000m2, Xây 16 tầng, diện tích xây dựng 1 tầng 600m2 , 400m2 đường nội bộ và cây xanh thì hệ số sử dụng đất FAR = 16 x 600 / 2000 = 4.8 lần

Ví dụ 2: Bạn muốn xây một ngôi nhà với diện tích 90m2 và có 5 tầng. Vậy hệ số sử dụng đất là : 90 x 5/100 = 4.5

Trong cách tính hệ số sử dụng đất cần phân biệt được sự khác nhau giữa việc tính diện tích sàn của quy hoạch kiến trúc với việc tính diện tích sàn của Sở Xây dựng khi cấp phép (có tính cả mái tum thang, sàn kỹ thuật,…). Trong bài viết này, Xây dựng AH đang đề cập về khái niệm và cách tính hệ số sử dụng đất trong xây dựng bạn nhé.

Chắc hẳn bạn đã hiểu rõ cách tính hệ số sử dụng đất rồi đúng không nào?

Hiểu rõ về ý nghĩa của hệ số sử dụng đất là gì

Nếu như mật độ xây dựng là diện tích chiếm không gian mặt bằng của công trình trên toàn bộ lô đất. Chỉ số này được các chủ đầu tư “show” ra để quảng bá về không gian đất trống làm mảng xanh, công trình tiện ích, giao thông của dự án nhiều… Nghe có vẻ rất bắt tai, nhưng nếu mật độ xây dựng thấp mà các tòa nhà xây quá caáo thì mật độ cư dân vẫn là con số đáng quan ngại.

Hệ số sử dụng đất được tính như thế nào

Hệ số sử dụng đất FAR sẽ tỉ lệ thuận với mật độ dân cư tại dự án, nếu chỉ số FAR càng thấp thì mật độ dân cư tại dự án càng thấp và ngược lại. Bên cạnh những ảnh hưởng về chất lượng sống của cư dân, chỉ số FAR còn là một trong những yếu tố quyết định quyền lợi của chủ sở hữu căn hộ khi dự án kết thúc vòng đời của nó.

Theo các chuyên gia đầu ngành trong lĩnh vực xây dựng và bất động sản tại Tp. HCM, công trình nào cũng có niên hạn sử dụng, thường là từ 50 – 70 năm. Khi khu dự án hết niên hạn sử dụng, tập thể cư dân ở đó sẽ là chủ sở hữu, họ có quyền xây cho phù hợp với nhu cầu và theo quy hoạch. Đối với các trường hợp người dân không có khả năng để xây dựng thì khu dự án sẽ được xử lý giống như các chung cư cũ hiện nay, Nhà nước kêu gọi chủ đầu tư mới đứng ra thực hiện.

Theo các chuyên gia công trình nào cũng có niên hạn sử dụng, thường là từ 50 – 70 năm

Khi khu dự án kết thúc vòng đời của nó, dù xử lý bằng cách nào đi nữa thì diện tích đất mà chủ căn hộ có quyền sử dụng càng cao đều đồng nghĩa với việc quyền lợi của chủ cư dân ở đó khi xây dựng dự án mới sẽ càng cao. Ngoài ra, dự án có hệ số FAR càng thấp thì càng dễ tìm nhà đầu tư xây dựng mới khi niên hạn. Bởi vì các nhà đầu tư họ đã tính toán được rằng khi nhận đầu tư xây mới 1 dự án cũ, để đảm bảo có thể bố trí tái định cư cho cư dân tại chỗ miễn phí và lợi nhuận của nhà đầu tư thì hệ số FAR phải cao gấp 2 đến 3 lần khu căn hộ cũ.

Đa số các khu chung cư cũ hiện nay đều gặp phải một khó khăn gây trở ngại cho việc tìm kiếm nhà đầu tư mới vì hệ số FAR quá lớn, nếu tăng gấp 2 đến 3 lần thì vượt quá quy hoạch, mà nếu tăng thấp hơn thì không đảm bảo được lợi nhuận cho chủ đầu tư và quyền lợi của cư dân sở hữu căn hộ.

Xây dựng AH – Một trong những doanh nghiệp có trang bị đầy đủ các thiết bị phục vụ công tác đo đạc nhà đất tại quận 9 TPHCM

Khi cần phải đo đạc nhà đất của mình, bạn có thể liên hệ AH qua khung thông tin bên dưới để được tư vấn miễn phí. Tất cả những câu hỏi liên quan đến làm sổ đỏ, lập bản vẽ hiện trạng, đo hiện trạng, định vị GPS, xin số nhà, hoàn công, bạn đều có thể liên hệ để nhận được sự hỗ trợ từ Xây dựng AH.

The post Hệ số sử dụng đất là gì? Sự thật mà chủ đầu tư chưa bao giờ tiết lộ appeared first on XÂY DỰNG AH - Chuyên đo đạc, thiết kế và xây dựng tại TP.HCM.

#xâydựngah #côngtyxâydựngah #đođạcquận9 #xâydựngquận9